底層資產為廣州和長沙商場

長沙雨花亭項目 圖源：上海證券交易所披露文件

首單外資消費公募 REITs 來了。

近日，上海證券交易所披露，一只名為 " 華夏凱德商業資產封閉式基礎設施證券投資基金 " 的基礎設施公募 REITs 項目狀態更新至 " 已受理 "。

時代財經了解到，這只公募 REIT 即為凱德投資近日宣布的旗下首支國內消費基礎設施公募 REIT ——凱德商業 C-REIT。首批納入的兩個資產，分別是位于廣州的區域級購物中心凱德廣場 · 云尚（下稱 " 廣州云尚項目 "）和位于長沙的社區型購物中心凱德廣場 · 雨花亭（下稱 " 長沙雨花亭項目 "），總資產規模約為 28 億元。

自 2021 年 6 月首批 9 只基礎設施公募 REITs 上市以來，我國公募 REITs 市場發展迅猛，截至 4 月 15 日，公募 REITs 上市數量已達 60 只，市場累計發行規模達 1748.01 億元，全市場市值規模達 1881.18 億元，其中包括 6 只基礎資產類型為購物中心的消費設施公募 REITs。

凱德商業 C-REIT 是首只由外資資產管理公司在中國申報的消費類公募 REIT 產品。作為底層資產之一的長沙雨花亭項目是已于新加坡上市的凱德中國信托旗下資產，為配合凱德商業 C-REIT 的設立，凱德中國信托計劃向凱德商用產業有限公司（下稱 " 凱德商用 "）的全資子公司出售長沙雨花亭項目。

這也意味著，待交易落實和凱德商業 C-REIT 上市之后，長沙雨花亭項目將由境外上市的 REIT 轉移至境內。凱德集團相關人士向時代財經回應稱，" 凱德中國信托的資產運營穩定，估值合理，充分滿足 C-REIT 首發資產要求，從凱德中國信托的角度來看，出售長沙雨花亭項目可以降低零售資產的比重，符合凱德中國信托業態多元化的發展方向。"

境外 REIT 資產 " 賣回 " 國內

與長沙雨花亭項目一起作為底層資產的，還有位于廣州云尚項目。兩個項目的總建筑面積達到 16.84 萬平方米，整體出租率約為 97%，總規模約為 28 億元。

凱德商業 C-REIT 相關文件申報稿顯示，長沙雨花亭項目建筑面積為 7.54 萬平方米，可租賃面積為 4.33 萬平方米。2022 年至 2024 年，該項目的年度營業收入（考慮租金減免，不含稅）分別為 7526.87 萬元、8221.92 萬元和 8725.55 萬元，凈利潤分別為 2176.35 萬元、2480.77 萬元和 2861.51 萬元。

廣州云尚項目建筑面積 9.30 萬平方米，可租賃面積為 4.88 萬平方米。2022 年至 2024 年，該項目的年度營業收入（考慮租金減免，不含稅）分別為 1.55 億元、1.63 億元和 1.65 億元，息稅折舊攤銷前利潤分別為 8569.70 萬元、8905.12 萬元、2256.88 萬元。

廣州云尚項目 圖源：上海證券交易所披露文件

目前，廣州云尚項目由凱德投資和凱德發展分別持股 70% 和 30%；長沙雨花亭項目則是凱德中國信托旗下資產。凱德發展負責凱德集團私有化的開發業務，上市公司凱德投資則負責凱德集團的不動產投資管理業務。持有長沙雨花亭項目的凱德中國信托，亦是凱德投資旗下的其中一只上市基金。

匯生國際資本總裁黃立沖認為，在新加坡上市的凱德中國信托主要面向國際投資者，而中國公募 REITs 主要是吸引服務國內投資者，" 通過中國公募 REITs，包括凱德中國信托在內的原始權益人可以回收部分資金，降低杠桿，優化資產結構，為后續投資和擴展提供資金來源 "。

當前的經濟環境和消費環境，為發行國內消費基礎設施公募 REIT 提供了良好的時機，包括零售商業地產、物流設施等在內的消費基礎設施與居民日常生活密切相關，具有較強的抗周期性，" 在經濟不確定性較高的情況下，這類資產的穩定現金流和長期收益特性更容易吸引投資者 "。黃立沖指出。

自 2021 年 6 月首批 9 只基礎設施公募 REITs 上市以來，國內公募 REITs 市場發展迅猛。開年以來國內 REITs 市場火熱，從年初至 4 月 15 日，中證 REITs 全收益指數累計漲幅達 10.68%，今年擴大內需、以舊換新以及提振消費政策助推了 REITs 市場消費板塊的積極情緒。

根據中證鵬元的報告，截至 4 月 15 日，開年來累計漲幅前三的標的資產均集中在消費板塊的購物中心或社區商業，其中，華夏首創奧萊 REIT 累計上漲 38.29%、華夏大悅城商業 REIT 累計上漲 33.21%、嘉實物美消費 REIT 累計上漲 28.97%。

還有 35 個資產可沖刺國內 REITs

凱德投資有意做大其在中國國內公募 REITs 市場的資產管理規模，" 公司將支持凱德商業 C-REIT 和凱德中國信托的增長，為其提供未來擴募所需的優質資產儲備 "。

時代財經從凱德商業 C-REIT 相關文件申報稿了解到，未來，凱德投資的消費基礎設施資產將擇機注入凱德商用旗下，進一步提供儲備可擴募資產。作為凱德投資的子公司，凱德商用的定位是凱德投資在華業務的核心平臺，負責消費及新經濟基礎設施項目的投資、租賃和運營管理，其中，新經濟方面的投資覆蓋物流中心、產業園區、數據中心等。

截至 2024 年 12 月 31 日，凱德商用持有的旗下儲備可擴募消費基礎設施資產共 35 個， 總規模超過 300 萬平方米，分布于北京、上海在內的一線城市及強二線城市，至少包括 16 個購物中心。其中，凱德商用持有的消費基礎設施資產規模超過 800 億元，" 儲備可擴募資產的運營狀態均較為成熟 "，平均已運營年限超過 11 年，大部分資產近三年平均出租率超過 80%。

凱德商用持有的部分消費基礎設施資產情況

同期，凱德投資的資產管理規模約為 1360 億新元，35% 位于中國；基金資產管理規模 1170 億新元，26% 位于中國，7 只上市基金占去 700 億新元，私募基金則占去 470 億新元。

凱德投資參與國內公募 REITs 市場的一系列行動，也間接打破了近些年市場對其拋售在華資產的猜疑。

此前，凱德方面曾在多個場合不斷強調 " 繼續深耕中國 "，凱德投資在去年 11 月 22 日舉行的投資者日上表示，近年來，在中國經濟結構調整、凱德投資向輕資產轉型的大背景下，公司在華業務也在加快轉型和重新定位，包括大力發展人民幣基金業務，發展基金管理平臺，借此繼續深化在華業務，以順應趨勢，繼續推動增長。

凱德投資集團首席執行官李志勤彼時透露，自 2021 年以來，凱德投資共回收資本約 240 億新元，其中有約 110 億新元來自中國，而所回收的總資本中，約 75% 被注入了其私募或者上市基金，同時，"2021 年以來，我們的中國團隊成功募集了近 500 億元（約 92 億新元）的國內資本 "。

來源：時代財經