近日，杭州一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，致使為數眾多的租客受損。" 漲租事件 " 尚未平息，" 破產事件 " 再次把長租公寓推上了風口浪尖。相關專家表示，發展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成部分，但租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，有關部門應該積極介入、加強監管。
8 月 20 日，鼎家突然宣布破產，并被安排進入破產清算程序，此事之所以影響較大，是由于鼎家在公寓運營中采用了激進的 " 金融游戲 "。記者了解到，鼎家在與租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365 分期、愛上街等分期支付 APP，在未告知租客會產生借貸關系的情況下，租客通過 APP 一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些 APP 還款。與此同時，房東卻未收到鼎家應付的租金。
↑ 鼎家貼出的破產通知
既然租客付了租金，那么本該轉交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業模式簡單說就是利用租客的信用，向網絡金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外，很多中介機構都在利用這種方式加快企業資金回籠。
" 此次曝光的杭州長租公寓項目破產，說明很多長租公寓一旦涉足金融業務，就會出現新問題。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類租賃業務，相當于中間加入了一層消費貸業務，租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不愿意繼續出租，這個時候租客就會很被動。
鼎家 " 爆雷 " 看起來只是個例，但隨著越來越多的玩家和資本進入長租公寓市場，類似的風險正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現；互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數據顯示，截至 2018 年 3 月份，全國范圍內各類長租公寓品牌達 1200 多家，房源規模逾 202 萬間。
大量資本進入長租公寓行業，本應有助于推動行業快速發展，但在現實中，一些資本加持的企業為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業風險。在原我愛我家集團副總裁胡景暉看來，大量資金進入長租公寓市場，卻并未改善租房問題，這是因為在落地的時候，這個行業跑偏了。
" 其中最直接的風險就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發一定風險。"58 安居客房產研究院首席分析師張波說。
發展住房租賃市場是建設房地產長效機制的重要內容，是保障民生的關鍵舉措，在大力發展的同時必須注意防范風險。8 月 17 日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對租賃市場調控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進。
相關專家表示，涉及長租公寓的金融監管有著相對的獨特性，金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，重點關注資金使用合規性，防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外，由于長租公寓收益率普遍較低，金融在推動長租公寓規模化發展時為獲取更高的預期收益，容易推高租金，這需要相關監管部門格外注意。
當然，長租公寓市場的發展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓，若想快速發展壯大肯定需要金融的支持，但要充分注意到過度金融化可能帶來的風險，并加以控制。
來源：經濟日報
