全國(guó)多地正“圍剿”流入樓市的消費(fèi)貸。

多家機(jī)構(gòu)測(cè)算，流入中國(guó)樓市的消費(fèi)貸規(guī)模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

截至9月28日，六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，要求嚴(yán)查個(gè)人非按揭貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“消費(fèi)貸”現(xiàn)場(chǎng)排查消費(fèi)貸“悄悄”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。近一個(gè)月以來(lái)，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸的檢查和監(jiān)管，嚴(yán)控流向樓市。

值得注意的是，監(jiān)管部門已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)出罰單。今年6月，大連銀監(jiān)局連發(fā)10張關(guān)于消費(fèi)貸的監(jiān)管罰單。郵儲(chǔ)銀行浙江省分行因“個(gè)人消費(fèi)貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬(wàn)元。

9月6日，浙江泰隆商業(yè)銀行有貸款資金被挪用于購(gòu)房，接到了臺(tái)州銀監(jiān)局的罰單。

9月14日，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行杭州市分行因違規(guī)操作個(gè)人消費(fèi)貸款被用于購(gòu)房，接到了中國(guó)銀監(jiān)會(huì)65萬(wàn)元的罰單。

綜合財(cái)新與《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》消息，北京銀監(jiān)局將聯(lián)合央行營(yíng)管部、北京市住建委對(duì)銀行發(fā)放消費(fèi)貸進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，不排除其他熱點(diǎn)城市也將跟進(jìn)。北京多家銀行要求貸款20萬(wàn)元以上額度客戶補(bǔ)交材料。今年消費(fèi)貸突顯“爆炸式”增長(zhǎng)，由于銀行自查和監(jiān)管偏向事后管理、存量業(yè)務(wù)管理，因此會(huì)存在部分執(zhí)行層面的諸多難點(diǎn)。華爾街見(jiàn)聞綜合各方面信息，總結(jié)如下：消費(fèi)貸分為抵押貸款（30萬(wàn)以上）和信用貸款（不超過(guò)30萬(wàn)），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過(guò)刷卡或委托支付，銀行可以監(jiān)控與銀行卡有關(guān)的交易動(dòng)態(tài)。而信用貸款提供相應(yīng)資料即可直接提款，如果貸款人取現(xiàn)、多次轉(zhuǎn)賬、跨行轉(zhuǎn)賬，貸款行較難掌握***的資金的最終真實(shí)用途。因此，30萬(wàn)以下的信用貸款是最難監(jiān)管的。有些違規(guī)使用消費(fèi)貸的貸款申請(qǐng)人會(huì)找到一些企業(yè)（中介公司），偽造消費(fèi)合同或經(jīng)營(yíng)合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業(yè)一定的返點(diǎn)并繳納稅點(diǎn)。銀行將貸款資金轉(zhuǎn)入合同對(duì)手方的企業(yè)賬戶后，企業(yè)再通過(guò)其他渠道把錢轉(zhuǎn)給貸款申請(qǐng)人，貸款行則無(wú)法有效進(jìn)行貸后追蹤。比如消費(fèi)貸中的裝修貸款管理過(guò)程中，如果房子是期房，比如一兩年后交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個(gè)月的放款周期，整個(gè)監(jiān)控流程可能長(zhǎng)達(dá)兩三年。近期出現(xiàn)了一些中介機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對(duì)銀行審查，幫客戶開(kāi)具證明材料進(jìn)行“包裝”，將房貸識(shí)別難度“調(diào)高”，以通過(guò)審查的情況。中信證券明明估算，在監(jiān)管對(duì)短期貸款進(jìn)行限制的情況下，可能進(jìn)一步產(chǎn)生大約3400億的資金缺口，占2016年9月至12月新增中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款18%。

更為嚴(yán)峻的問(wèn)題是，雖然激增短期消費(fèi)貸放大居民杠桿率，但居民部門杠桿繼續(xù)增加的空間已不大。可以想見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步承受壓力。掐斷爆炸式增長(zhǎng)“鏈條”今年3月份多地從需求端上限購(gòu)限貸，這成為了消費(fèi)貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強(qiáng)樓市調(diào)控，特別是提高了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例、暫停發(fā)放25年以上房貸。同一天，廣州也發(fā)布調(diào)控文件，完善商品住房限購(gòu)和差別化信貸政策。

據(jù)了解，居民中長(zhǎng)期貸款包括技術(shù)改造貸款、基本建設(shè)貸款、項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)貸款等，但主要由房貸構(gòu)成。居民短期貸款分為消費(fèi)性和經(jīng)營(yíng)性，其中短期消費(fèi)貸款指要用于留學(xué)貸款、房屋裝修、購(gòu)買耐用品和買車等方面的個(gè)人貸款。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)7.9%，商品房銷售額增長(zhǎng)17.2%。今年1-8月，新增居民中長(zhǎng)期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長(zhǎng)180%。

可以看出，今年前八月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍然保持較為穩(wěn)定走勢(shì)，但中長(zhǎng)期貸款并未明顯增長(zhǎng)，說(shuō)明可能有其他來(lái)源的資金支撐中國(guó)樓市。

中信證券明明認(rèn)為，以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款在政策限制下的顯著回落卻并未充分拉低房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，表明可能存在其他來(lái)源的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期消費(fèi)貸款異常增加充當(dāng)了中長(zhǎng)期貸款的補(bǔ)充。

換言之，“317”樓市新政后，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無(wú)法通過(guò)政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費(fèi)貸湊足全額房款。

對(duì)于按揭買房者，無(wú)法湊足首付款時(shí)會(huì)使用銀行系、地產(chǎn)中介或網(wǎng)貸金融機(jī)構(gòu)提供的首付貸、消費(fèi)貸等產(chǎn)品。2016年上半年，北京、上海等互聯(lián)網(wǎng)金融管理部門嚴(yán)查首付貸等高杠桿房貸產(chǎn)品，首付貸業(yè)務(wù)被紛紛叫停。

因此，銀行系的消費(fèi)貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據(jù)華爾街見(jiàn)聞了解，消費(fèi)貸可在銀行線下網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)，也可通過(guò)銀行信用卡官網(wǎng)或者手機(jī)APP在線申請(qǐng)。多家銀行的信用卡中心也會(huì)不時(shí)致電持卡人推廣消費(fèi)貸，告知信用貸款提現(xiàn)額度和還款周期。消費(fèi)貸暴增的“三大原因”海通姜超認(rèn)為短期消費(fèi)貸高增可能有三大深層次原因：

1）近兩年購(gòu)房開(kāi)支驟增對(duì)居民部門整體消費(fèi)能力有一定透支，部分居民消費(fèi)只能依賴貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2）新一代 80 后、90 后、甚至00后居民的消費(fèi)觀念與老一代有很大不同，借貸消費(fèi)的意向要更強(qiáng)一些。

3）銀行放貸產(chǎn)品和途徑也在創(chuàng)新，在整體利差處于低位的情況下，有動(dòng)力投放收益 更高的消費(fèi)信貸，而 P2P 監(jiān)管趨嚴(yán)也會(huì)促使部分消費(fèi)貸回到銀行系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計(jì)同比多增8231億。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億,今年前8個(gè)月新增短期貸款已達(dá)到去年全年的1.5倍。

對(duì)此，多家機(jī)構(gòu)測(cè)算，流入中國(guó)樓市的消費(fèi)規(guī)模在3000-4000億元。德意志銀行報(bào)告指出，預(yù)計(jì)流入中國(guó)樓市的消費(fèi)貸高達(dá)4000億元。

德銀認(rèn)為，今年1.4萬(wàn)億消費(fèi)信貸中約有2/3用于購(gòu)買汽車、房屋裝修，旅游等正當(dāng)消費(fèi)，1/3用于購(gòu)房，消費(fèi)者使用消費(fèi)貸款做二套房融資。

易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，今年3月以來(lái)，新增異常短期消費(fèi)貸款金額中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

值得注意的是，部分消費(fèi)貸產(chǎn)品更被直接改造成“房貸化產(chǎn)品”，比如出現(xiàn)了還款期限可達(dá)40年的“氣球貸”，即先貸滿25年后再申請(qǐng)續(xù)貸。另有不超過(guò)10年期的消費(fèi)貸經(jīng)過(guò)期限變向延長(zhǎng)至30-40年。

短期消費(fèi)貸的異常激增存在難以預(yù)測(cè)的隱患。民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市降低了樓市調(diào)控效果，由于消費(fèi)貸期限短、利率高，若房?jī)r(jià)回落很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，更進(jìn)一步斷供會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致銀行體系。

【來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞 】