上個周末，中國睡的最不安穩的應該屬房地產開發商了，從周五（9月22日）晚上開始，以石家莊、重慶、南昌、長沙等城市為代表的主要省會城市掀起了自去年930新政以來的新一輪集中調控高潮，可以說是一個新版的930新政也不為過。瀚哥仔細梳理了各家媒體的報道，各地的調控重點如下（引自《中國建設報》）：

1、石家莊：啟動限售，房屋8年內不得交易

2、重慶：23日起，新房二手住房滿兩年后才能上市交易

3、南昌：住宅取得不動產在后兩年才可轉讓

4、長沙：住宅取得不動產滿三年才可上市交易

5、南寧：二套及以上住房滿兩年方可轉讓

6、西安：商品住房調價前需向物價部門申報

7、貴陽：買房三年內限制轉讓

8、武漢：規范商品房預售及銷售行為

這種密集的房地產調控，巨大的限售核彈，隱藏著的是一個巨大的布局，今天我們就來聊聊2天8城密集調控之后，到底還如何買房？

一、為什么要有如此密集的房地產調控？

縱觀上述8城的房地產調控思路，我們可以看到，此輪房地產調控的核心關鍵詞是“限售”，除了西安是對價格進行調控之外，大部分的城市都是對房地產的銷售，尤其是二手房的銷售采取了明顯的限制性措施，最為的夸張的石家莊的限售時間更是高達8年以上。如此重拳出擊的調控手段，到底是是因為什么呢？

我們不妨從國家統計局剛剛公布的《2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據》中著手，從這份報告來看，相比于一線城市的紛紛停漲，房地產市場呈現出了明顯的需求溢出趨勢，即相比于一線城市的房地產市場較為穩定的特征，二三線城市的房地產市場出現了較為明顯的漲幅，這種漲幅既可以理解是房地產市場的一種需求補漲，同樣也可以理解為房地產炒作的一種趨勢性外移。

通過這種趨勢的判斷，我們可以發現，隨著一線城市房地產調控的快速加碼，房地產供應量的不斷降低，越來越多的企業和投資者將眼光集中到了二三線城市，尤其是上面幾輪房地產上漲尚未波及的弱二線或強三線城市，從而引發了今年以來的新一輪房地產上漲風潮。就以此次調控中力度較大的石家莊、重慶、長沙、西安為例，長沙8月份的房價漲幅高達16.5%位居全國各大城市之首，長沙之后，西安漲幅13.4%。重慶漲幅12.8%，石家莊漲幅9.3%都是較大增長幅度，這些高漲幅意味著的是炒房熱錢的外流，所以進一步遏制炒房就成為大勢所趨，在這個周末進行密集型房地產調控可以說是意料之外，情理之中。

二、未來房地市場的走勢如何判斷？

既然房地產的調控是情理之中，那么未來房地產市場的走勢到底該如何判斷呢？我們仔細研究此次各大城市的限售政策，可以得出以下的幾點規律：

一是房地產調控限售將會是主旋律。相比于簡介調控的限購、限貸政策，限售無疑就是這次房地產調控的主要調控方式，為什么要進行限售呢？這是因為對于房地產市場，限購限貸無疑是對于需求側的調整，這種調整對于打擊炒房來說用處并不是特別理想，但是限售等于是從房地產市場的供給側進行調節，直接擊中炒房者的軟肋。所以，采用限售的政策將會是未來的主流政策導向。

二是非一類城市將會成為調控的主戰場。此次的大規模調控政策來看，很多的城市是屬于二線省會城市，這些城市的特點是限購等調控政策的執行時間較晚，甚至有一些調控城市之前并沒有非常大力度的限購措施，所以在一線熱點城市限購導致的外溢效應的影響下，炒房者開始向這些非熱點城市轉戰，所以嚴格打擊炒房就會在這些非熱點城市下手。而這些城市采用限售，則是因為這些城市的去庫存的需求還是非常明顯，通過限售從而實現去庫存的目的，并且防止城市的房價過快上漲。

三是房地產市場的走勢已經明朗。隨著限售政策的逐漸出臺，房地產市場的走勢已經逐漸明朗，未來的調控將會從一線熱點城市向二三線城市轉移，尤其是省會城市和重點三線城市。調控的方法將會逐漸延長限售政策，從而體現對于房地產調控的堅決力度。房地產調控的手段將會更加多元化，未來房地產調控限購、限貸、限售、限價等四限政策的多元使用將會成為一種常態。

三、調控王炸過后還能買房嗎？

限售可謂是房地產調控的一大王炸，最近房地產如此密集調控之后，那么問題來了，現在還能夠買房嗎？房地產價格會出現大面積降價嗎？這無疑已經成為大多數想要購房的人最為關心的問題，這個問題我們不妨這么分析：

一是房地產市場大規模降價的可能性不大。房地產市場作為最重要的經濟市場之一，房地產市場的價格走勢牽動著每個人的心，很多人在網上都在希望著房地產市場的快速降價，這種希望不僅沒有邏輯支撐，也非常不現實，因為國家調控的主要目標是穩定房價而不是打壓房價，所以房地產市場會出現長期橫盤或區間波動的走勢將會是大勢所趨，但是房地產市場大規模降價的基礎并不具備，所以期待房地產市場大規模降價是不現實的。但是，我們也不排除在一些非核心區域，之前由于房價過度上漲引發了較大的泡沫堆積，從而讓房地產價格畸形高漲，這樣的區域出現價格回調將會是極有可能發生的現象。

二是到底該不該買房？說到該不該買房，我們需要區分來看，首先，對于剛需住戶來說，由于房地產市場的限售趨勢，對于剛需住戶買房其實并不存在較大的影響，所以瀚哥一直都是建議剛需房需求，無論什么時候買房都是合適的，因為你的需求在于自住，這個非常符合國家房地產調控的主要屬性。其次，對于改善型需求來說，現在建議可以進行一定的觀望，因為改善型需求的房型往往是各地調控的一種主力戶型，所以房地產的供給相對不像剛需那么充足，還是好好考慮之后再進行市場操作。第三，對于炒房者，建議還是洗洗睡了吧，國家已經明確房地產是用來住的，不是用來炒的，想通過炒房牟利，這種思想還是不要有的為好，不要最后讓房子砸在自己手里，被房地產市場套牢都不知道。

三是一定要避免鉆政策漏洞。曾經很多的購房者都有鉆政策漏洞的心理，在調控政策如此密集出臺的今天，如果想鉆政策的漏洞，極易出現踏空的現象，最終讓自己被房地產市場套牢。而中介和房企更要充分宣傳政策，避免產生房地產市場的交易糾紛。

房子是用來住的，不是用來炒的，這句話希望大家銘記，房地產調控走勢該何去何從，其實趨勢已經明朗，建議大家密切關注。

來源： 微信公眾號 江瀚視野觀察