中指院此前的成交數據顯示，一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。

樓市成交量連續三周下滑 已迎來新調整期

在前期房地產市場需求嚴重被透支后，最近幾周成交量持續降溫。業內人士分析認為，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調整期。

5月9日，中國指數研究院發布的上周（5月1日至5月7日）樓市成交數據顯示，受監測的30個代表城市住宅成交套數和成交面積出現明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現不同程度下調；從一二三線各類城市來看，則呈現全線回落的局面。

中指院此前的成交數據顯示，整個4月份，近6成城市成交環比下滑，其中一線城市成交面積環比下降幅度為21%。總體來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。

中指院分析認為，近一個月內各地因城施策調控政策的逐步落地，正在促進樓市向平穩發展。一方面，受監測的重點城市成交量開始環比下行；另一方面，在中央層面重提去庫存調控政策以后，樓市庫存總量也出現小幅下降。

業內分析認為，各地分類政策經過近一個月的發酵期，已經開始逐步作用于當地市場。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企，但是有價無市；二三線城市則進入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大。

信貸政策方面，有銀行業人士表示，今年樓市回暖主要體現在一二線城市，三四線城市去庫存的壓力還是很大。商業銀行的房地產信貸政策分化趨勢將更加明顯，三四線城市的房地產開發貸料持續收縮，一二線城市開發貸或降溫。券商人士也認為，在目前情況下，一向被視作優質資產的個人住房按揭貸款也將有所調整。

化解市場高庫存仍是諸多地區當前重點方向

今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經轉變為因城施策，未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調控政策，限制當地樓市過熱上漲。

值得一提的是，政策的調控效應不僅僅作用于住宅市場，從土地市場來看，4月份主要城市陸續發布年度供地計劃，整體上月度成交總量環比小幅下降。其中，一線城市受調控升級以及前期供地減少的雙重影響，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標降至低點。

不僅如此，國土資源部不動產登記中心市場監測處相關負責人，隨著今年一季度中央陸續出臺穩增長的各項政策措施，基礎設施用地在定點調控的背景下，市場需求穩步釋放。另外，房地產市場去庫存力度加大和新興產業用地支持政策陸續落地，房地產用地供應將延續下降態勢。未來，將繼續加大分類調控、分地施策的力度，促進房地產市場平穩發展。

延伸閱讀：短期之內，我國房地產泡沫是否會破裂呢？

泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會破裂。我國現在正在形成著房地產降價的預期。從幾位國內地產大佬開始的看空議論，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價，媒體界和購房者已經開始形成了房價近期會下滑的預期。

房地產不僅是耐用消費品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是“買漲不買跌”。倘若形成房價下跌的預期，那么購房者將會“持幣待購”。然后，如果出現庫存過大，高度負債的房地產商需要拋售還債，就會出現房價下跌的事實。一旦購房者的預期被認證，購房者會增加房價下跌的預期，繼續“持幣待購”。然后，房價繼續下跌。

倘若政府不對市場進行任何干預，這時的房價會迅速滑落，出現不少房地產商破產倒閉，然后是銀行出現大批壞賬甚至可能出現個別銀行破產的情況。然后，銀行信貸全面收縮，企業也將收縮投資和生產，開始解雇職員，使得失業問題惡化。同時，內地投資者會拋售房產，我國貨幣超發對沖的“池子”會被打破，通脹會變得嚴重。更為重要的是，如果我國經濟出現全面衰退，那么我國可能會出現中國特色的社會危機。

在西方，當經濟衰退時，政府或者央行會推出經濟刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現在，實施的是“粗調”的后凱恩斯主義。否則，在純粹的市場自我調整下，經濟在短期內難以爬出衰退的泥沼，經濟恢復會是經年累月。雖然有著所謂經濟學家的眾多批判，但必須承認在美國經濟的復蘇中，美國政府的注資救市舉措和美聯儲的量化寬松政策功不可沒。

當然，危機的最佳應對方式應該是防患于未然。因此，我國需要在現在而非危機發生之后去適度引導市場。最好的管理方式是預期管理，相關部門需要對房地產商進行“窗口指導”，同時應通過媒體發聲，明了政策主張。需要重申的是，我國房價不能暴漲，更不能暴跌！