一線城市的房價上漲有個“鍋”

從去年開始，深圳的房價進入癲狂模式，上漲曲線十分陡峭，在北上廣深中一馬當先。

盡管比不上深圳，北京與上海的房價漲幅也領跑全國。

僅去年一年，深圳新建商品住宅價格就上漲了52.70%，上海次之，上漲了21.40%。

已經被唱衰好久的房地產竟然又生機勃勃了，雖然這點火苗還僅存于一二線城市，但也不能阻止房市成為2016開年熱議話題。剛存好首付的勞動群眾，一抬頭發現又買不起房了。

一二線城市房價快速上漲，吸引大量投資客返場，有數據稱，深圳樓市中的投資者已超過3成。非理性投資因素以及杠桿不斷放大，到底是誰哄抬房價造成這種局面的問題，引起大量討論。

伴隨走高房價快速擴張的鏈家，撞在了槍口上。2月，上海鏈家被上海消保委曝出兩起“出售問題房源”事件。指責焦點從中介黨哄抬房價到該行業各種金融產品違規。推高房價這口鍋，中介們先背為敬。

火上兩會的“首付貸”義無反顧背了鍋

誰為這一輪房價上漲背鍋？“首付貸”作為被監管層首先關注并處理的中介配資方式引起廣泛關注，甚至直接被輿論定義為罪魁禍首。

3月7日，彭博社報道稱，央行、銀監會等金融監管部門，“計劃推出措施，打擊發放貸款作為房屋貸款首付的行為”。9日，有消息稱北京市金融工作局正在指導北京市網貸協會摸底涉嫌高杠桿房貸情況。

兩會期間，央行前副行長吳曉靈以及重慶市市長黃奇帆在對媒體談房地產市場的風險時，都提到了首付貸。

在3月12日的“兩會”新聞發布會上，央行副行長潘功勝針對“首付貸”公開表態稱：

地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務。

央行關于“違法”表態后首個工作日，互聯網金融行業研究機構盈燦咨詢最新統計資料顯示，17家平臺停止了首付貸相關業務。

“首付貸”，宣告卒。

“首付貸”的三種姿勢

還不熟悉“首付貸”的同志，可以先稍微了解一下。

DT君想買一套100萬的房，存了好幾年也只有10萬元，這時一家中介告訴我，可以提供10至20萬元、利率為7%至9%的貸款（即首付貸），DT君存折上一下子有了近30萬元，湊夠首付高高興興去買房。

也就是說，僅有10萬元的DT君在首付貸的幫助下買到了100萬的房。

首付貸的錢從哪里來？主要有以下三種模式。

模式一是中介自營。即地產中介旗下的平臺直接提供“首付貸”服務，放貸范圍基本是自己的樓盤或合作地產商，風險控制主要基于其平臺的數據以及對借款人情況的把控，錢來自其后端相應理財產品。

模式二是地產商或中介與第三方平臺合作，在為客戶提供服務時向其推薦首付貸產品，其資金來源與風險控制都是第三方平臺。

模式三是由平臺直接提供貸款，用戶有更多選擇，資金來源與風控都由第三方平臺提供，但是由于失去了地產商或中介的信息，對風控的要求更高。

也有媒體報道，有許多房屋中介通過交付10%或一定比例的保證金與銀行合作，將銀行理財資金對接到類似項目上，為買房者的首付提供配資。尚未有被查明的實例驗證這一說法。

不過，已經被核實確有“首付貸”業務的主要是P2P平臺，所以“首付貸”被批的同時P2P也被傷的不輕。

P2P說，我們還小，首付貸這個鍋我們不背

來自互聯網金融方面數據正在極力為“首付貸”也是為自己平反。

3月9日，深圳市互聯網金融協會秘書長曾光表示，據不完全統計，金融協會摸底排查了30家左右企業，所投放的“首付貸”存量規模大致在25億至30億。

簡單計算，即使這30億都對應10倍杠桿，相關的房產交易金額最多為300億，而去年深圳房產交易總額約7500億，這樣比較之后，規模與影響并不大。

據一家P2P網貸資訊平臺“網貸之家”不完全統計的數據顯示，目前有近50家P2P平臺出現過首付貸標。2015年7月前規模相對較小，之后的金額預計不足50億元。

DT君查詢數據發現，2015年下半年全國購房貸款余額為14000億，已披露的50億首付貸規模確實微不足道。

這家P2P資訊平臺及其研究機構得出的結論是：P2P網貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的。

批的是首付貸，但代表們更在意的是杠桿風險

“首付貸”被詬病的地方在于兩點，一是放大了購房的杠桿；二是這個杠桿是在場外尤其是互聯網平臺加的，風險不在央行所控制的范圍內。

“首付貸”的朋友還有好幾個，二次抵押、贖樓貸、短期墊資、消費貸等規模應該都不小。被單獨拎出來的只是“首付貸”，但代表以及監管層要批的是房地產市場的杠桿。

央行前副行長吳曉靈接受采訪說房地產市場通過場外配資、P2P等資金渠道繼續加杠桿，可能會引起房地產市場的風險，以首付貸舉例進行說明。而重慶市長黃奇帆也同樣是以首付貸為例，表明如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災難。

當然，也有某些不服氣的從業者很有意見，為什么國有銀行自己降低首付比例加的杠桿就是好的，場外加的杠桿就不行？

在3月12日的答記者問中，央行行長周小川說法是：一要考察P2P首付貸等是否有資質做貸款是，二要考察平臺的資金來源。而銀行的評估等能力更能進行風險控制。

央行副行長潘功勝則表明中國商業銀行的住房信貸杠桿其實并不高：目前中國商業銀行的房地產貸款、個人住房貸款占整個款的比例大概是14%，不良貸款比例 0.38%，低于整個銀行業1.7%左右的不良貸款比例。從首付比看，即便按照調整以后的20%最低首付比，和國際上橫向比較來說，我國也是比較審慎的標準。從實際數字看，1月份首套房的首付比普遍在35％以上，二套房實際首付比在40％以上。

加杠桿之后呢，去庫存還是壓力山大

在代表以及媒體的“科普”下，人們將一二線城市房價的上漲歸咎于升上去的杠桿。央行允許“首套房商貸首付最低降至2成”，即是官方自己加上去的杠桿。

追根溯源，更寬松的貨幣政策，奔著“去庫存”這一宏觀目標。

在3月12日的答記者問中，央行行長周小川指出，盡管房價現在是一個價格出現很大分化的階段，但是從總量政策和宏觀審慎政策來講，從全國總的平均來看，房地產仍舊面臨著比較大的去庫存壓力。去年建成未銷售的房屋面積是7億多平方米，比2014年增長了15%多一些，因此房地產有關金融方面的政策還是要考慮金融總量上的狀況。

那么，在央行的貨幣政策下，去庫存的效果如何？

很明顯，一線與二線的存銷比出現了一些下滑。

但是三線城市依舊不為所動。來自易觀研究院對50個城市的檢測數據顯示，一線城市在去庫存效果方面遠遠好于其他城市，對于一線城市來說，后續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。二線城市庫存出現環比下跌態勢。但三線城市1月新增供應量略大于新增成交量，庫存反而出現小幅上升。

也就是說，去庫存的現狀是，本來不需要去庫存的一線城市被“去”的需要補充庫存，而三線城市仍然任重道遠。

一二三四線城市排排座，究竟誰才需要去庫存

看到這里你要問，去庫存跟房價上漲這個鍋有什么關系？東西要賣得好不都是降價大甩賣嗎？可是房地產本來就有資產屬性，不管是投資性質購房，還是剛需的自住購房，都受價格預期的影響。如果潛在購房人認為房價要下跌了，就算是剛需的同志，也會稍微再緩緩。所以，想要去房產的庫存，就很難在房價下跌中完成。

所謂中介推高房價等，都是在這個大環境下出現的，而且這些針對庫存去化的政策大紅包還會接著出。住建部部長陳政高3月5日時對媒體表示，“去庫存”是2016年的重點任務之一。

那么問題來了，一線城市本來就不需要去庫存，針對三、四線城市頑固房地產庫存的政策大紅包讓一線房價蹭蹭漲，怎么辦？周小川行長的辦法是，“在價格出現分化的情況下要更好地發揮城市一級對于每一個城市房地產形勢的判斷”，“商業銀行要做出自己的判斷”，“使政策適應不同地方的變化”。

海通證券首席經濟學家李迅雷的看法是，劣質庫存就該廢掉而不是賣掉，DT君在此摘錄一二供參考：中國過去10年多年來，去庫存和降杠桿這兩大目標幾乎沒有同時實現過，同時出現的，卻是產能過剩、庫存增加與債務（杠桿）率的大幅上升。鬼城一般不會出現在一二線城市，大部分鬼城是四線甚至更小的城市，這些城市又大部分分布在中西部地區和東北。因此，建設鬼城本身就是地方政府犯下的錯誤，讓鬼城去房產庫存又是一個錯誤，讓居民加杠桿在鬼城買房，則是錯上加錯。