這一次，亞洲首富王健林下了決心。

農歷猴年春節前兩個禮拜，萬達集團在溫暖的西雙版納舉行了2015年年會。會上，王健林做了一個大膽的決定——2016年，萬達將主動下調房地產銷售收入640億元，受此影響萬達集團今年的總收入目標也將同比下調12%。

對于十年來一直保持高增長的萬達來說，這個決定令人震驚。《經濟觀察報》隨后撰文稱，這意味著萬達將大幅縮減在房地產銷售方面的投入，而這項改革首當其沖的，就是萬達13萬員工中與此類業務相關的人員將面臨裁撤。

萬達下調房地產收入目標，意味著房地產銷售相關人員需要轉型，在新的業務板塊找到崗位。“萬達內部有不少高管，有的曾輾轉在最多六七個不同業務集團任職，當然，如果你的思路跟不上董事長，跟不上集團整體步子，那離職也是正常的選擇。”一位萬達集團內部人士表示。

在中國經濟整體轉型，消費升級的大背景下，過去的房地產開發模式顯然已經無法承載萬達的高增長目標。亞洲首富早已清楚意識到，繼續依靠過去不斷“復制”的模式已經難以維系萬達的高增長，他需要為這艘航母十年、二十年之后的路做準備。

“董事長對于萬達轉型的思考已經有兩三年了，金融、體育、主題樂園等幾個轉型的方向、思路，都是他自己研究設計好了，直接告訴下面的人執行。他做事的方式一向如此，引而不發，一旦出擊，就要一擊即中。”上述人士表示。

實際上，這個總資產達6340億元的商業航母，已經開始轉向。在王健林對外宣布改革轉型的同時，大規模兵力早已開始沖鋒，2016年將是“先頭部隊”出成績的一年。能否安全掉頭，找準未來的航向，成敗在此一舉。

高增長瓶頸

根據萬達集團工作報告，2015年總收入2901.6億元，同比增幅達19.1%。集團旗下幾乎所有版塊都超額完成了業績目標，其中文化、院線、旅業的同比增幅均在40%以上。而以重資產為主的萬達商業在過去一年僅完成4.4%的收入同比增長。

這部分恰恰是萬達過去所倚重的，問題顯而易見。萬達商業旗下來自地產業務合同收入為1640.8億元，占到集團總收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入雖然增長迅速但金額卻并不突出。

萬達多年來靠著商業配套住宅和商鋪銷售反哺商業運營的模式快速做大，將紅旗插變中國。可以說，正是這種模式成就了萬達如今的規模，但在房地產這個周期性行業面前，靠一味復制來保持高速增長顯然不可能。

一位萬達的基石投資人早在一年前就曾對界面新聞記者表示，對萬達最大的擔憂就是它的可持續增長性，“不斷復制，最后難道復制到天上去？”這種觀點代表了一批投資人對萬達的看法。

更為嚴峻的是，過去的模式不僅難以維系高增長，甚至還可能帶來更大的風險。萬達2016年計劃新開55個萬達廣場，這比2015年翻了整整一倍還多，到今年底，全國萬達廣場的數量將突破180個。

截至目前，我國100萬人口以上的城市為142個。而按照萬達廣場選址的標準：建筑面積不低于8萬平方米，項目輻射人群不少于40萬人。這意味著要想實現目標，萬達需要下沉到更加偏遠的區域。但當下中國房地產最大的問題，就是二線以下城市的供給過剩，住宅市場短期面臨的去庫存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉，萬達將很難再復制以往低價拿地、快速開發周轉的發展模式。

“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時代，房地產已經無力擔當萬達這艘航母的增長引擎。王健林給出了兩個藥方——萬達廣場還要建，但我不出錢了，未來房地產收入將持續縮減至集團總收入的1/3，所謂輕資產；把優勢兵力轉移到新型服務產業，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。

輕資產

未來10年打造1000座萬達廣場，不再繼續拿地開發，該怎么做？

按照王健林的思路，萬達未來最值錢的應該是品牌。靠品牌輸出和運營服務來支撐收入與規模擴張是他為萬達商業指出的道路。

現在看來，萬達為它的輕資產模式設計了兩條路線。其一，是在未來的萬達廣場建設中，所有涉及拿地、開發等投資將交給外人來做，萬達僅負責品牌輸出，招商、設計以及運營。項目租金七三分成，萬達占三成。2015年，北京、大連等地已陸續簽約三個采用這種模式的合作項目。

其二，萬達將陸續把以建好的萬達廣場以成本價賣給投資者。在收回開發投資之后，繼續參與運營，租金同樣七三分成。在今年開業的25個輕資產萬達廣場，有20個已簽署協議。

這兩種模式實際上原理相通，萬達正想盡一切辦法縮減其在房地產一級市場的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時繼續實現其1000個萬達廣場的計劃，繼續掌握依附于萬達廣場的商業資源和客戶資源。

但現實并非如此簡單。按照王健林的2015年工作報告，萬達廣場租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%。但萬達廣場一直存在的問題是，其中有將近1/3的面積租給了關聯企業。2014年的數據顯示，租金收入中，萬達百貨占24.95%、萬達影院占4.14%，最新的數據尚未公布。

關聯交易問題是輕資產時代必須解決的問題。以往，只是萬達自己左手倒右手，但現在引進了外部投資人，關聯企業的租金怎么收，投資人對萬達出租、管理的約束力是否足夠？投資人能否從商業物業投資中獲取穩定的回報，將決定萬達輕資產模式能否擁有持續的復制能力。

王健林眼下正在力推這個模式，顯得信心十足。“輕資產萬達廣場的租金收益超過兩位數，投資者表面看只拿到7%左右的回報率，但投資者自己買地投資可能還不如萬達7%的租金回報率高。”

2015年北京、大連等地已陸續簽約的三個合作項目，將成為輕資產模式的試金石。2016年，這幾個輕資產萬達廣場將陸續開業，它們能否在租金收益上達到王健林許諾的目標，在管理上得到投資者的認可，將檢驗這一模式的生命力。

“打敗迪士尼”

在萬達2016年的工作安排中，王健林提到，今年集團的服務業收入和凈利潤兩項指標占比要超過55%，力爭做到60%。而過去地產開發為重頭的萬達商業，將力爭在今年實現50%以上的利潤來自地產之外。除此之外，萬達還要提升在海外的收入，達到集團總收入20%的占比。

如果這些目標最終落實，那么到2016年底，萬達就已不再是一家房地產企業，而成為一家綜合的國際化企業。距離王健林設定的“世界一流跨國企業”目標又進一步。

掉頭轉向意味著需要重新爬坡，而在萬達手握的眾多資源之中，文化產業與金融服務將成為王健林新的王牌。“我們現在聽到董事長提的最多的，就是要‘打敗迪士尼’，幾乎每天都在說這個事，可見他多重視文化這塊。”

“2020年，萬達旅業旅游到訪人次要達到2億人次，年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規模最大的旅游企業。”2015年7月，王健林第一次提出要“超越”迪士尼。此后，他在各種場合多次提出這個目標。

“董事長的思路是，我要做主題樂園全球第一，現在誰是第一？迪士尼，那好，我的目標就是打敗迪士尼。今年馬上要新開的合肥萬達城和南昌萬達城，將成為萬達今年最重要的事情，到時候可以看看我們怎么打敗迪士尼。”

據萬達內部人士透露，根據萬達自己評估和測算，在人流量、資本化運作等方面，萬達都有實力跟迪士尼叫板，現在唯一欠缺的就是IP，即主題樂園周邊。迪士尼有米老鼠、唐老鴨、白雪公主等一眾周邊，每年靠授權售賣周邊產品就收益頗豐，但萬達這塊非常欠缺。目前集團正在想辦法攻克主題樂園周邊的問題，包括與影業、院線的協作，不排除進行這方面的收購。

萬達文化旅游城，即“萬達城”，是萬達的旅游文化品牌，目前萬達城在全國已有十個項目，其中長白山度假區、武漢中央文化區和西雙版納度假區正式營業，其余七個在建。王健林對萬達城有明確的配置要求，包括超大型室內游、頂級秀場、酒店群、商業中心、醫院等等，目標是成為世界級旅游目的地。

2012年成立的萬達文化集團發展迅猛，2015年萬達文化收入512.8億元，同比增幅高達45.7%。這個數字早已超過三年前王健林為其設下的“2016年達到400億收入”的目標。文化集團最新目標是，要在2020年實現15000億元收入，凈利120億元。

除了主題樂園，體育也是王健林為未來步下的重要一子。體育產業市場巨大，符合消費升級的大趨勢，被眾多企業和資本看好。據界面新聞了解，目前世界頂級賽事都被歐洲人牢牢控制，包括足球、網球、賽車等等。中國在這方面起步晚，基礎薄弱，目前萬達體育的主要方向，將圍繞創建自己的頂級賽事為主展開。

今年將在廈門等城市舉辦的萬達“鐵人三項”，就是萬達體育主推的項目，此外，萬達還在摸索其他蘊含中國文化，又符合國際普世價值觀，有廣泛群眾基礎和產業發展空間的賽事。

除了以上，金融也是另一子。金融業務所覆蓋的征信服務、網絡信貸、移動支付及飛凡卡業務將在今年全面發力。2016年，萬達各個新業務板塊將呈“遍地開花”之勢，王健林希望他們形成合力，為萬達航母轉向提供新的增長引擎。

“一個世紀來，全球大型房地產企業沒有一家轉型成功。萬達就要改寫世界經濟歷史，成為世界首家大型房地產企業成功轉型為服務業企業的樣板。”王健林的宏愿能否達成？且看2016年萬達的表現。