“體育界的中關村甚至硅谷”是韓勁草對鳥巢文化中心未來的期望。韓勁草是北京鳥巢文化創意交流有限責任公司總經理，該公司正計劃打造一個全新的鳥巢。按照該公司的設想，未來鳥巢不僅僅是一個體育場館平臺，還將成為行業資源整合、創新體育經濟的一站式服務“孵化”平臺。“比如一場專業級的比賽可以在鳥巢萌芽、洽談、找到投資人，最后在鳥巢舉行。”韓勁草說。

奧運場館的賽后利用一直是一個世界性難題，以雅典奧運會為例，自2004年至今，當時建造的絕大多數場館一直處于塵封之中，而政府每年還要支付上億歐元的維護費用。

2014年10月20日，國務院《關于加快發展體育產業促進體育消費的若干意見》出臺，提出“要創新體育場館運營機制，增強大型體育場復合經營能力”。作為“國家體育產業示范基地”的鳥巢文化中心，正是在這一政策背景下應運而生，并力圖建設成為行業資源整合、創新體育經濟的一站式服務平臺。

鳥巢文化中心位于鳥巢內側北部，共計四層。目前可用于商業的物業面積達到15396平方米，中國房地產報記者在鳥巢文化中心內看到，在4個不同樓層之間的零散物業空間內，能夠看到設有專業體能訓練所、文化創意和品牌展示空間、首都重大文化體育活動發布廳、休閑娛樂區以及路演廳，同時還配備了咖啡館、主打梅家菜的中餐廳以及意大利餐廳等餐飲業態。

“寫字樓”新思路

對于上述辦公場地的詳細規劃，韓勁草稱并未想好，且租金定價還在商討。除了這些物理的辦公空間，在從簡單的體育場館轉變為鳥巢文化中心過程中，鳥巢也同時引進了創業孵化平臺“亮中國”。據悉，“亮中國”將采用眾籌方式集結投資人團隊，籌建百名“火炬導師”團隊，不僅為體育、文化和創意產業企業提供從集體入駐到政策引導、企業宣傳等服務，同時借助導師輔導、現場互動等新型模式，為“創客”提供資本市場對接端口。

同時，文化中心除了此前已經簽署戰略合作協議的北京產權交易所、上海文化產權交易所、體育文化產權交易所，以及“亮中國”創客孵化平臺這樣的社會資本之外，與北京銀行、工商銀行等銀行資本的合作也在洽談之中。

“冠名權和豪華包廂等無形資產的開發，才是一個體育場館的最重要收入來源。”有著十幾年體育場館運營經驗的埃希體育創始人王冠倫向中國房地產報介紹。據他觀察，世界各國體育場館中，體育門票和場地費并不是其主要收入來源，冠名權是未來體育場館盈利模式必走的一條路。

孵化平臺模式

“與體育產業發展相對成熟的歐美國家相比，我國體育產業仍面臨諸多體制障礙，體育人口匱乏、體育消費市場不旺盛等問題還在制約體育事業的發展。”王冠倫說。

借助創業孵化平臺探尋體育產業的發展新模式，也是鳥巢增添寫字樓功能的真正價值所在。

在此之前，鳥巢的整個運營是由中信聯合體負責。在鳥巢體育場建設招標過程中，政府非?？粗厝谫Y能力和建設能力，對企業賽后運營管理能力沒有足夠重視。所以中標企業雖然都具備豐富的建設經驗和良好的融資能力，但都未經營過體育場館，嚴重缺乏運營管理經驗和體育產業資源，這注定了鳥巢賽后運營的盈利模式單一。

單一的盈利模式使中信聯合體運營僅一年，就放棄了鳥巢30年的運營管理權。但是直到京西創投模式的孵化平臺成功，才讓鳥巢現有運營方決意打造“寫字樓生意”，科橋投資的一位負責人向中國房地產報記者透露。

所謂京西創投模式，就是采用金融孵化功能，打造出綜合盈利能力較強的創業孵化辦公空間。數據顯示，京西創投僅運營一年多時間，基地入駐企業已近230家，主要聚集了移動互聯及大數據、文化傳媒、節能環保、新材料等產業，入駐的中小企業獲得了超過1億元的貸款支持、5.6億元的股權投資、1.2億元的產業并購資金。入駐企業之間也實現了多維度的產業鏈延展合作。而鳥巢文化中心未來要聚集的產業則包括金融服務、社會風險投資、對文化創意領域感興趣的商業銀行、體育產權類交易所等。

“鳥巢與京西創投最大不同在于面積過大且分散，鳥巢文化中心1萬多平方米的面積，實在是過于龐大。與普通的創業園區不同，鳥巢的優勢并非提供辦公場地，而在于影響力以及憑借影響力對接的頂級資源。無論是鳥巢的體育場館，還是鳥巢的辦公樓，租客不會因為叫做“鳥巢”就會來鳥巢，關鍵在于孵化器的優勢將體現在哪里。”王冠倫說。